[110029基金]万科旗下万物云官宣IPO定价，市值576亿排港股物企第二

跟着万物云上市，港股物企公司的市值排名将呈现改变。

9月28日，万科集团拆分的物业板块——万物云（股份代号： 2602.HK）公告全球发价格及出售成果，IPO定价为49.35港元/股，将于9月29日9时在港交所开端生意。

在港股商场决心缺少，物业股估值回落的当下，万物云的估值也受影响。若全球出售按终究发价格格进行，其市值将达575.98亿港元，不及此前商场对其的千亿估值，尽管如此，万物云依然坐上港股物业第二的宝座。

香港揭露出售认购缺少

万物云方案全球出售的股份数目为1.17亿股，占万物云总发行股本的10%。其间，香港出售股份数目为0.12亿股，世界出售1.05亿股。

从认购成果来看，万物云香港揭露出售认购缺少。共接获4681份有用请求，认购953.13万股香港出售股份，相当于香港可供认购股份总数1167.14万股的0.82倍；万物云世界出售的状况稍好，取得超量认购，约为1.05亿股H股的3.3倍以上。因为香港揭露出售认购缺少，万物云未认购的香港出售股份已重新分配至世界出售，世界出售项下出售股份终究数目为1.07亿股H股。

我国企业本钱联盟副理事长、IPG我国区首席经济学家柏文喜表明，在当时港股商场市况欠好、商场决心遍及缺少且物业股全体走低的状况下，万物云香港揭露出售认购缺少是合乎逻辑的，而这也是万物云此次仅揭露出售10%这一较低的新股份额的重要原因。

诸葛找房数据研究中心高档分析师陈霄表明，尽管万物云作为物业股中的优质标的，可是当时上市并不是一个杰出机遇，其取得的估值也不是很高，肯为其买单的出资者也大打折扣。世界出售取得3.3倍的超量认购，相较于本年的其他物企体现现已不错，可是若是在前两年物管职业风口期时，或许能取得更高的认购倍数。

数据显现，2022年前八个月，在港股IPO的42家上市公司共募资562.13亿，较2021年同期的2714.08亿削减79.29%。比较2020年、2021年的物业上市热潮，现在，物业职业的估值现已逐步回落，恒生物业服务及办理指数现已从2021年的一万点跌落至当时的2600点左右。

柏文喜以为，对万物云来说当时或许并非最佳的发行窗口期，不过在房地产商场回暖不确定性较大的状况下，万物云可以上市，不管时对万物云或是关于万科而言都是利大于弊的，“此刻的企业估值明显现已不是那么重要了”。

而关于万物云的估值问题，万科办理层对外一直都保持着较为理性的姿势。本年8月的中期成绩会上，万科董事会主席郁亮表明，万科分拆万物云上市不是卖猪仔，叫个好价钱就把它卖掉，而是期望经过上市取得更大的开展空间。

市值第二

尽管万物云市值不及千亿预期，但从当时的商场状况来看，作为物企龙头，其依然有可圈可点之处。

依照49.35港元/股的定价，扣除其全球出售敷衍的承销佣钱及其他开支后，万物云将收取的全球出售所得金钱净额约56亿港元。从本年在港交所上市的公司募资状况来看，万物云的募资额仅次于我国中免（162.36亿港元）、天齐锂业（134.58亿港元），位列第三。

从现在港股物业股的市值来看，截止9月27日收盘，华润万象日子(01209.HK)以约726亿港元的市值位列榜首，碧桂园服务(06098. HK)以472亿港元排第二，若万物云成功上市，将占有市值第二名的方位。

万物云此次IPO引入了实力微弱的柱石出资者，包含淡马锡、瑞银资管、我国城通控股以及旗下的我国国有企业混合所有制变革基金、润晖出资、HHLR基金及YHG出资、Athos本钱等，柱石出资金额约2.8亿美金。

淡马锡是新加坡国家主权基金，瑞银资管是最早进入我国的外资出资者之一，国城通控股以及旗下的我国国有企业混合所有制变革基金为我国的主权基金，润晖出资、HHLR基金及YHG出资，均为华润万象日子IPO的柱石出资人，Athos本钱近年来首要出资医疗生物企业。

柱石出资者首要指一流的组织出资者、大型企业集团、以及闻名富豪或其所属企业，是拟上市公司在正式招股前确定的购买者。通常状况下，柱石出资者购买的股票上市后会确定3到6个月，在此期间，柱石出资者持有的股份无法兜售，其引入也是对拟上市公司基本面和开展前景的必定。

陈霄表明，尽管万物云挑选当时上市的时刻节点并不算好，可是物管职业仍是一个长距离跑赛道，作为龙头物企，其估值空间可期。

近20亿助力“万物云大街”形式

从股权结构来看，万科（2200.HK，000002.SZ）具有6亿股万物云股份，占比57.12%，万科各全资隶属公司万顷、万斛、万马抢先、盈达出资基金、万殊之妙及万斛泉源共具有0.61亿股万物云股份，占比5.77%，因而，万科及其全资公司共具有万物云62.89%的股权，是万物云的控股股东集团。

万物云的首要事务包含社区空间寓居消费服务、商企和城市空间归纳服务、AIoT （人工智能网络）及 BPaaS （事务流程即服务）解决方案服务三大板块。

2019年-2021年，万物云的收入分别为139.27亿元、181.45亿元、237.05亿元，年内赢利分别为10.4亿元、15.19亿元、17.14亿元。

本年上半年，万物云经营收入143.5亿元，同比增加38.2%。其间，社区空间寓居消费服务收入80.8亿元，占比56.3%；商企和城市空间归纳服务收入 51.1亿元，占比 35.6%；AIoT （人工智能网络）及 BPaaS （事务流程即服务）解决方案服务收入11.6 亿元，占比 8.1%。很明显，万物云首要的收入仍来源于传统的物业服务，其科技的的特点还有较大开展空间。

公告显现，万物云征集的56亿元中，19.58亿港元将用于聚集大街浓度战略，以推进“万物云大街”形式；13.99亿港元用于万物云AIoT及BPaaS解决方案的开发；11.19亿港元用于收买三至五家增值服务供给商，以及万物云职业上下游供应链服务供给商的大多数权益，来孵化万物云生态系统；5.59亿港元用于吸纳及培养人才；5.59亿港元将用于集团营运资金及一般公司用处。

柏文喜表明，万物云上市，将会有助于优化物业板块的全体质量，提高板块决心，一起也会促进板块分解和加重职业竞赛，甚至推进职业集中度的加快提高。

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