在11月15日举办的2019观念商业年会上，我国房地产业协会商业文明旅行地产委员会秘书长蔡云对我国商业地产形式进行剖析，直指我国商业地产现存五大问题：
一、商业布局结构失衡，商业规划滞后经济开展；二、商业地产开发项目分量轻质；三、速成的商业地产人才无法有用满意供给商场；四、商业地产巨大存量及融资途径有限局势限制企业开发运营形式转型；五、对消费行为研讨短缺和受互联网冲击严峻，传统商业无路可循。
我国房地产业协会商业文明旅行地产委员会秘书长蔡云
千人一面的商业项目和近乎标配的业态，现已无法满意商场需求。她以为，应杰出特性化主题、体会式消费，注从头物种的生长诱因，从硬件软上满意商场需求；动态规划商家驻场运营，符合实践及时调整运营思路。
其次，把客群运营才能作为商业地产运营的中心竞赛力，经过金融立异优化本钱结构，继续进步项目运营价值，确保可继续性开展；一起经过数据堆集、人工智能、机器学习晋级迭代线上体系，进步办理功率，完成&;才智商业&r;。
蔡云表明，未来商业购物中心将是消费目的地，是能够供给感同身受体会的场所，集成高科技与数字化，以进步服务质量和顾客忠诚度，为顾客供给在线上无法比拟的丰厚体会，成为招引顾客不断重游和探究的抱负购物休闲文娱名胜。
谈到全球商业地产，她用&;冰火两重天&r;来描述，一方面，因坚守传统、错误判断中心消费集体，及竞赛加重等原因，导致部分传统商业地产衰败，另一方面，部分商业地产呈现再光辉景况。
以下为讲话实录
蔡云：我以为现在的商业地产是冰火两重天的商业地产。
有一个现象便是从前旧日的光辉走向了衰败。依据彭博社供给的数据闪现，自2012年以来西尔斯百货现已亏本100亿美元，这些都使得它在与亚马逊的竞赛中寸步难行。到上一年9月，兰伯特及其出资公司持有大约25亿美元的西尔斯债款。进入破产维护程序时，西尔斯百货及旗下凯马特（r）连锁店担负113.4亿美元债款。西尔斯深陷窘境而于上一年10月请求破产。
别的，2019年1月15日美国实体零售巨子梅西百货也宣告将于本年第一季度继续封闭坐落雷德蒙德中心的百货门店，并方案于2020年封闭北门商场的门店。荷兰百货业连锁店&p;从前在荷兰具有62家连锁店，上一年破产。乐天百货在我国仅剩沈阳、威海、成都的三家。019年6月，北京赛特购物中心宣告闭店。
怎么进行光辉再创，我讲一个事例。019年10月25日，美国超大型文娱主题购物中心rr在新泽西开业。迪拜、埃德蒙顿、大运河、吉隆坡成功年代广场购物中心、明尼苏达州购物中心。
这个项目的总建面420万平方英尺（39万平方米），听说转遍一切店要花86个小时。博物馆等级的内部空间，绝无仅有的中庭穹顶规划，一众豪华品牌店及百家美食商铺仅仅只是这个&;美国梦&r;设想的一部分，它还包含了超级主题游乐土、水上乐土、全年敞开的室内滑雪场、等级滑冰场、水族馆、乐高乐土等等。后续，rr还将规划共有2000个房间的3家酒店、以及和会展中心等。
从衰败走向再光辉，咱们应该有什么考虑？首要衰败的原因，我以为第一个，坚守传统是死因。在120多年的前史中，西尔斯百货最光辉的时间是年营收占到了美国国内生产总值的1%，并一举登顶全球最大百货零售商的宝座。但是，跟着亚马逊等互联网零售商的敏捷鼓起，传统的商业手法无法应对商场。
第二个原因是错误判断中心消费集体。1980，西尔斯百货要点放在金融事务并企图招引女人顾客，2006-2016其中心用户集体消费偏好指数下降超越60%。
第三个原因，是竞赛加重，过度减少本钱导致恶性循环。1970后大型连锁商超/家电连锁业态昌盛，争夺很多商场份额，在电商鼓起阶段，逆势收买破产零售商r。过度减少经费致使门店体会作用下降，不断兜售亏本门店，事务不断缩短。
而再光辉的原因，首要第一个，实景购物仍是完成有用消费的途径之一；其次是购物中心的空间形状的改动；购物中心的演化已从曩昔90年代的一般购物场所，改动为千禧年供给多样化产品、供给商户展现舞台、引进休闲文娱、供给多种餐饮的综合性购物场所。未来的购物中心将是以顾客体会驱动、具有杰出特性的品牌的定制化购物中心，这将从根本上改动购物中心的空间形状。
然后是消费多样化多层次商业地产闪现；城市型、社区型；第四是业态立异、满意了顾客多元化的需求，继续带给顾客新鲜的体会；最终，线上线下交融，满意顾客特性化需求并带来快捷服务体会。
商业地产是商业和房地产的复合产品，其要素构成包含地产、商业、出资。
关于我国商业地产形式现状剖析。首要，商业布局结构失衡，商业规划滞后经济开展；商业地产开发项目水平自身分量轻质；速成的商业地产人才无法有用的供给商场；商业地产巨大的存量，以及融资途径有限的局势限制企业开发运营形式转型；对消费行为研讨的短缺和受互联网冲击严峻，传统商业无路可循。
现在我国商业地产开展形式有哪些反思与立异？
首要，千城一面、千人一面的商业项目，近乎标配的业态，无法满意商场需求。杰出特性化的主题、体会式消费是中心；其次，商业规划内容简略不具备识别性的特征特点和中心竞赛力。注从头物种的生长诱因，从硬件软上满意商场需求；动态规划商家驻场运营，符合实践及时调整运营思路。
再有，缺少对客户消费洞悉，无从掌握中心消费集体。中心财物客户，把客群运营才能作为商业地产运营的中心竞赛力；商业运营和财物运营脱节，叫好不叫座的现象使财物价值降低，靠租金收益难以维继继续运营。经过金融立异，优化本钱结构，合理规划资金本钱和运用，并继续进步项目的运营价值，确保可继续性的开展。
别的还有，科技运用流于外表，限于PP、互联网导流；新科技是驱动的首要力气，并经过数据堆集、人工智能、机器学习晋级迭代线上体系，进步办理功率，完成&;才智商业&r;。
现在，我国经济形势依然杂乱，房地产业己经进入了增速的换档期、结构的调整期、方针的完善期、质量的进步期、职业内部的整合期。
别的，新形式促进商业地产项目在供给链、业态立异、双线交融、公司管理方面寻求立异，满意顾客特性化需求并带来优质服务体会；消费拉动微弱使商业地产继续扩容，优质零售商运营的购物中心有广泛的商场根底。
当商业开发报答已缺乏本钱希望时，商业地产的转型成为必定，依托财物的运营来撬动重财物的增值收益，完成短期收益和长时间的价值增加。
我以为，未来的商业购物中心将是消费目的地，一个能够供给感同身受体会的场所，它集成了高科技与数字化，以进步服务质量和顾客忠诚度，为顾客供给在网络上无法比拟的丰厚体会，然后成为招引顾客不断重游和探究的抱负购物休闲文娱的名胜。
